RapportoMercato (Dettaglio)Approvvigionamento (Dettaglio)Prospettive (Dettaglio)Metodologia & fonti alla panoramica

Ulteriore aumento della divergenza della situazione di mercato in base alla classe di potere d’acquisto

Il lieve allentamento del mercato abitativo nel 2024 si è rivelato fuoco di paglia. Nel periodo dal 2° trimestre 2024 al 1° trimestre 2025, il mercato si è nuovamente inasprito. Sebbene la crescita demografica sia ancora rallentata rispetto al 2023, la congiuntura favorevole e i tassi d’interesse in calo hanno aumentato la domanda. Inoltre, gli aumenti dei canoni di locazione si sono leggermente attenuati.

Il peggioramento è partito dai segmenti di prezzo più bassi, mentre quelli superiori si muovono tendenzialmente in modo laterale. Di conseguenza, è ulteriormente aumentata la divergenza nell’approvvigionamento tra la classe media superiore e le famiglie con reddito elevato da un lato e la classe media inferiore e le famiglie a basso reddito dall’altro.

A livello regionale, la scarsità nel Mittelland riguarda attualmente soprattutto l’Argovia e la Svizzera centrale, nonché alcune zone intorno a Zurigo e nella Svizzera orientale. Desta preoccupazione anche la situazione nelle regioni montane: sia l’Oberland bernese sia i Grigioni soffrono di una situazione di mercato tesa. Il Giura e il Ticino rimangono invece ben serviti.

Scarsità nel mercato abitativo (locazione e proprietà)

Distribuzione della scarsità nel mercato abitativo

Scarsità nel mercato delle locazioni

La scarsità nel mercato della locazione colpisce le famiglie a basso potere d’acquisto nelle aree urbane, così come i punti caldi nelle regioni di montagna

Il mercato della locazione rispecchia quasi fedelmente il mercato complessivo. A causa dell’aumento della domanda e del rallentamento della crescita degli affitti, la situazione è tesa. Per i nuclei del ceto medio inferiore e per le famiglie a basso reddito, la situazione è paragonabile agli anni 2014–2016. Sia il segmento di prezzo medio-basso (appartamenti accessibili per il ceto medio inferiore) sia il segmento di prezzo basso (appartamenti accessibili per le famiglie al di sotto del ceto medio) mostrano un valore indicatore di circa +1,5, corrispondente a un netto eccesso di domanda.

Come nel mercato complessivo, sono le zone intorno a Zurigo, nella Svizzera orientale, l’Argovia, la Svizzera centrale e le regioni montane a presentare un eccesso di domanda. Persino in Ticino, il mercato degli affitti intorno a Lugano è piuttosto scarso.

La situazione è precaria per i cercatori di appartamenti appartenenti alle fasce di potere d’acquisto più basse nelle città di Ginevra, Zurigo, Zugo e Lucerna, dove la tensione è massima. Lo stesso vale per gran parte dei cercatori di alloggi nelle zone di Interlaken e Zweisimmen, così come a Coira e St. Moritz.

Distribuzione della scarsità nel mercato delle locazioni

I canoni lordi di locazione sono in aumento, l’accessibilità è sotto pressione

A causa della persistente scarsità degli ultimi tre anni, si osservano forti aumenti dei canoni di locazione per gli appartamenti in affitto, senza che vi siano evidenti miglioramenti qualitativi nell’offerta. Sebbene gli aumenti si siano leggermente attenuati nell’ultimo periodo di osservazione, continuano a compromettere l’accessibilità economica dell’abitazione.

Confrontando la distribuzione del reddito di tutti i nuclei in affitto con i canoni disponibili sul mercato per ciascuna classe di reddito, emerge che, per la Svizzera nel suo complesso, l’offerta nella fascia di prezzo bassa è appena sufficiente. I grafici seguenti illustrano questo rapporto. Le famiglie con redditi bassi rappresentano il 30% di tutte le famiglie in affitto (riga Reddito). Gli appartamenti accessibili a questi nuclei (tenendo conto della dimensione) costituiscono solo il 25% dell’offerta (riga Affitto). Sommando i nuclei a basso reddito con quelli del ceto medio, si osserva una chiara carenza. La situazione si è inoltre nettamente deteriorata nell’arco di un anno.

Ancora più drammatica è la situazione nel settore della proprietà. Considerando i costi opportunità dei mezzi propri vincolati e ipotizzando prezzi stabili, l’offerta di proprietà sul mercato non è accessibile per gran parte dei nuclei familiari. Inoltre, i requisiti di capitale proprio richiesti per l’acquisto limitano ulteriormente la libertà di scelta delle famiglie.

Evoluzione dei canoni lordi di locazione sul mercato

Nuclei familiari per fascia di reddito e appartamenti in affitto per fascia di canone

Nuclei familiari per fascia di reddito e abitazioni di proprietà per fascia di costo di utilizzo

Situazione leggermente migliorata per chi cambia abitazione

La situazione di scarsità sul mercato abitativo, che si protrae ormai da tempo, è dovuta a una crescita abitativa insufficiente che non riesce a tenere il passo con la crescita del numero di nuclei familiari, una tendenza che si conferma anche per il 2024 e il 2025.

È vero che, grazie alle abitazioni secondarie, esiste un “fondo di riserva”, ma la scarsità rende più difficile la ricerca di un alloggio e quindi anche la liberazione di abitazioni, riducendo così l’offerta visibile sul mercato. Quest’ultima è costituita da abitazioni sfitte, nuove costruzioni e alloggi liberati dalle famiglie che traslocano. Confrontando questa offerta con il numero di famiglie che cambiano casa, per il 2024 si può ipotizzare un leggero miglioramento rispetto all’anno precedente grazie all’aumento dell’offerta. Tuttavia, i livelli del 2020 e 2021 non saranno raggiunti.

Sono principalmente le famiglie composte da una sola persona e le coppie a esserne interessate. Circa il 20% sono però coppie con figli o famiglie pluripersonali, che hanno meno alternative rispetto ai nuclei più piccoli. La situazione leggermente migliorata nel 2024 sembra aver favorito in particolare le coppie con figli, che rispetto all’anno precedente hanno cambiato abitazione più frequentemente.

Struttura delle famiglie in arrivo e di quelle che traslocano

Nuclei familiari in arrivo rispetto all'offerta

Crescita del numero di nuclei familiari a confronto con la crescita del parco abitativo

L’onere dei costi abitativi aumenta e causa leggermente più problemi di pagamento

Gli indicatori relativi all’approvvigionamento di tutti i nuclei familiari indicano un livello sufficiente ma non certo abbondante. L’onere dei costi abitativi è aumentato e la libertà di scelta riguardo alla proprietà è diminuita. Il tasso di proprietà è in calo da diversi anni.

Il valore medio dell’onere dei costi abitativi per i nuclei in affitto è passato dal 23% (2018) al 24,9% circa (2023). Nel caso della proprietà, il carico derivante dai costi d’esercizio e dagli interessi è nettamente inferiore (12,8%) e, tenendo conto dei costi opportunità, rimane vantaggioso per il parco esistente grazie ai rincari passati (19,2%). Diversa è la situazione per le famiglie in affitto a basso reddito: queste hanno dovuto affrontare un aumento dal 40,8% (2018) al 44,6% (2023), considerando soltanto i nuclei con più di 20'000 CHF di reddito equivalente per persona.

Un altro punto di vista sull’approvvigionamento abitativo è quello dei nuclei familiari in arretrato nei pagamenti, ossia quei nuclei per cui i costi dell’alloggio causano problemi finanziari acuti. Da ciò emerge che circa il 2,4% delle famiglie è in arretrato e non ha alcuna possibilità di migliorare la propria situazione finanziaria (2,8% tra le famiglie in affitto). Questo valore è diminuito dal 2018, ma è aumentato rispetto al 2022 – nel caso della proprietà, l’aumento dovuto ai tassi di interesse è ancora più marcato (da 1,3% a 1,7%).

Quota di nuclei familiari proprietari della propria abitazione

Quota dei costi d’affitto sul reddito lordo familiare

Nuclei familiari in arretrato o con situazione abitativa inadeguata

Quasi nessun ulteriore aumento dei costi per il parco esistente, ma un’attività edilizia persistentemente insufficiente

A causa delle diverse scadenze di finanziamento, l’aumento dei tassi di interesse incide solo gradualmente sui canoni di locazione e sui costi di utilizzo. Per questo motivo, gli effetti dell’aumento dei tassi si sono fatti sentire principalmente nel 2024 sia sugli affitti sia sui costi di utilizzo della proprietà. Tale tendenza terminerà nel 2025.

Il tasso di riferimento, che riflette i costi di finanziamento esterno dei proprietari, è sceso all’1,5% nel 2025, mentre le aspettative di inflazione erano pari all’1% circa all’inizio dell’anno. Di conseguenza, vi è scarso margine per un aumento degli affitti per gli immobili dati in locazione. Tuttavia, poiché i canoni per i nuovi contratti continueranno probabilmente a salire, si prevede comunque una moderata crescita dei canoni sull’intero parco. Diversa è la situazione per la proprietà, dove, a fronte di tassi in calo, diminuiscono anche i costi di utilizzo.

L’aumento previsto dei canoni di locazione per il 2025 è dovuto anche a una crescita molto contenuta del parco abitativo. Un raggio di speranza deriva dall’aumento delle concessioni edilizie nel 2024 e, in misura ancora maggiore, delle domande di costruzione, lasciando prevedere tassi di crescita più elevati a partire dal 2026. Per il 2025, tuttavia, non vi sono segnali di allentamento sul mercato abitativo. Anche a lungo termine, l’incremento del numero di abitazioni probabilmente non terrà il passo con la forte crescita del numero di nuclei familiari, se si considera l’attuale tendenza di densificazione nell’attività edilizia.

Possibile variazione dei costi abitativi con l’attuale scenario di tassi di interesse e inflazione su un anno

Crescita prevista del parco abitativo a confronto con i tassi di crescita più basso, medio e alto del numero di nuclei familiari

Scenari di crescita per le economie domestiche e il volume degli alloggi su periodi di cinque anni

Sommario

La situazione attuale sul mercato abitativo continua a destare preoccupazioni. L’allentamento temporaneo del 2024 è stato fuoco di paglia, con il prezzo da pagare rappresentato da netti aumenti dei canoni di locazione e delle spese di utilizzo nel settore della proprietà. Questa riduzione della domanda dovuta ai prezzi più elevati penalizza soprattutto le persone e le famiglie che desiderano cambiare la propria situazione abitativa. L’approvvigionamento complessivo rimane garantito, ma dal 2018 l’onere dei costi abitativi è aumentato sia per la locazione che per l’acquisto, rendendo la situazione piuttosto impegnativa per i redditi più bassi. Almeno, gli effetti dell’inversione dei tassi d’interesse sono ormai quasi completamente assorbiti. Per il 2025, nel parco esistente, è previsto solo un modesto aumento dei costi abitativi.

La situazione non cambierà rapidamente. Nel 2025 si prevede una crescita molto ridotta del parco abitativo, influenzata anche dal fatto che nelle aree urbane le nuove costruzioni sono spesso ricostruzioni sostitutive, senza effetti significativi in termini quantitativi. Tuttavia, l’aumento delle concessioni edilizie e delle domande fa prevedere, almeno dal 2026, un nuovo aumento dei tassi di crescita. Ciò non deve far dimenticare che, a medio termine, con il perdurare della crescita del numero di nuclei familiari, esiste un grande bisogno di interventi, poiché l’espansione della disponibilità abitativa dovrà avvenire sempre più all’interno delle aree già edificate. Non si può quindi presumere che la scarsità, come quella tra il 2014 e il 2016, possa essere superata rapidamente. Se oggi l’approvvigionamento abitativo risulta ancora soddisfacente, ciò è dovuto principalmente all’andamento dei prezzi delle abitazioni negli anni 2010 e al conseguente calo dei costi di utilizzo nel settore della proprietà, nonché al contenuto aumento dei canoni di locazione nel parco esistente per effetto dell’andamento dei tassi d’interesse. L’approvvigionamento attuale si basa quindi sull’evoluzione straordinaria degli anni 2010.

Ulteriore aumento della divergenza della situazione di mercato in base alla classe di potere d’acquisto

Il lieve allentamento del mercato abitativo nel 2024 si è rivelato fuoco di paglia. Nel periodo dal 2° trimestre 2024 al 1° trimestre 2025, il mercato si è nuovamente inasprito. Sebbene la crescita demografica sia ancora rallentata rispetto al 2023, la congiuntura favorevole e i tassi d’interesse in calo hanno aumentato la domanda. Inoltre, gli aumenti dei canoni di locazione si sono leggermente attenuati.

Il peggioramento è partito dai segmenti di prezzo più bassi, mentre quelli superiori si muovono tendenzialmente in modo laterale. Di conseguenza, è ulteriormente aumentata la divergenza nell’approvvigionamento tra la classe media superiore e le famiglie con reddito elevato da un lato e la classe media inferiore e le famiglie a basso reddito dall’altro.

A livello regionale, la scarsità nel Mittelland riguarda attualmente soprattutto l’Argovia e la Svizzera centrale, nonché alcune zone intorno a Zurigo e nella Svizzera orientale. Desta preoccupazione anche la situazione nelle regioni montane: sia l’Oberland bernese sia i Grigioni soffrono di una situazione di mercato tesa. Il Giura e il Ticino rimangono invece ben serviti.

Scarsità nel mercato abitativo (locazione e proprietà)

Distribuzione della scarsità nel mercato abitativo

Scarsità nel mercato delle locazioni

La scarsità nel mercato della locazione colpisce le famiglie a basso potere d’acquisto nelle aree urbane, così come i punti caldi nelle regioni di montagna

Il mercato della locazione rispecchia quasi fedelmente il mercato complessivo. A causa dell’aumento della domanda e del rallentamento della crescita degli affitti, la situazione è tesa. Per i nuclei del ceto medio inferiore e per le famiglie a basso reddito, la situazione è paragonabile agli anni 2014–2016. Sia il segmento di prezzo medio-basso (appartamenti accessibili per il ceto medio inferiore) sia il segmento di prezzo basso (appartamenti accessibili per le famiglie al di sotto del ceto medio) mostrano un valore indicatore di circa +1,5, corrispondente a un netto eccesso di domanda.

Come nel mercato complessivo, sono le zone intorno a Zurigo, nella Svizzera orientale, l’Argovia, la Svizzera centrale e le regioni montane a presentare un eccesso di domanda. Persino in Ticino, il mercato degli affitti intorno a Lugano è piuttosto scarso.

La situazione è precaria per i cercatori di appartamenti appartenenti alle fasce di potere d’acquisto più basse nelle città di Ginevra, Zurigo, Zugo e Lucerna, dove la tensione è massima. Lo stesso vale per gran parte dei cercatori di alloggi nelle zone di Interlaken e Zweisimmen, così come a Coira e St. Moritz.

Distribuzione della scarsità nel mercato delle locazioni

I canoni lordi di locazione sono in aumento, l’accessibilità è sotto pressione

A causa della persistente scarsità degli ultimi tre anni, si osservano forti aumenti dei canoni di locazione per gli appartamenti in affitto, senza che vi siano evidenti miglioramenti qualitativi nell’offerta. Sebbene gli aumenti si siano leggermente attenuati nell’ultimo periodo di osservazione, continuano a compromettere l’accessibilità economica dell’abitazione.

Confrontando la distribuzione del reddito di tutti i nuclei in affitto con i canoni disponibili sul mercato per ciascuna classe di reddito, emerge che, per la Svizzera nel suo complesso, l’offerta nella fascia di prezzo bassa è appena sufficiente. I grafici seguenti illustrano questo rapporto. Le famiglie con redditi bassi rappresentano il 30% di tutte le famiglie in affitto (riga Reddito). Gli appartamenti accessibili a questi nuclei (tenendo conto della dimensione) costituiscono solo il 25% dell’offerta (riga Affitto). Sommando i nuclei a basso reddito con quelli del ceto medio, si osserva una chiara carenza. La situazione si è inoltre nettamente deteriorata nell’arco di un anno.

Ancora più drammatica è la situazione nel settore della proprietà. Considerando i costi opportunità dei mezzi propri vincolati e ipotizzando prezzi stabili, l’offerta di proprietà sul mercato non è accessibile per gran parte dei nuclei familiari. Inoltre, i requisiti di capitale proprio richiesti per l’acquisto limitano ulteriormente la libertà di scelta delle famiglie.

Evoluzione dei canoni lordi di locazione sul mercato

Nuclei familiari per fascia di reddito e appartamenti in affitto per fascia di canone

Nuclei familiari per fascia di reddito e abitazioni di proprietà per fascia di costo di utilizzo

Situazione leggermente migliorata per chi cambia abitazione

La situazione di scarsità sul mercato abitativo, che si protrae ormai da tempo, è dovuta a una crescita abitativa insufficiente che non riesce a tenere il passo con la crescita del numero di nuclei familiari, una tendenza che si conferma anche per il 2024 e il 2025.

È vero che, grazie alle abitazioni secondarie, esiste un “fondo di riserva”, ma la scarsità rende più difficile la ricerca di un alloggio e quindi anche la liberazione di abitazioni, riducendo così l’offerta visibile sul mercato. Quest’ultima è costituita da abitazioni sfitte, nuove costruzioni e alloggi liberati dalle famiglie che traslocano. Confrontando questa offerta con il numero di famiglie che cambiano casa, per il 2024 si può ipotizzare un leggero miglioramento rispetto all’anno precedente grazie all’aumento dell’offerta. Tuttavia, i livelli del 2020 e 2021 non saranno raggiunti.

Sono principalmente le famiglie composte da una sola persona e le coppie a esserne interessate. Circa il 20% sono però coppie con figli o famiglie pluripersonali, che hanno meno alternative rispetto ai nuclei più piccoli. La situazione leggermente migliorata nel 2024 sembra aver favorito in particolare le coppie con figli, che rispetto all’anno precedente hanno cambiato abitazione più frequentemente.

Struttura delle famiglie in arrivo e di quelle che traslocano

Nuclei familiari in arrivo rispetto all'offerta

Crescita del numero di nuclei familiari a confronto con la crescita del parco abitativo

L’onere dei costi abitativi aumenta e causa leggermente più problemi di pagamento

Gli indicatori relativi all’approvvigionamento di tutti i nuclei familiari indicano un livello sufficiente ma non certo abbondante. L’onere dei costi abitativi è aumentato e la libertà di scelta riguardo alla proprietà è diminuita. Il tasso di proprietà è in calo da diversi anni.

Il valore medio dell’onere dei costi abitativi per i nuclei in affitto è passato dal 23% (2018) al 24,9% circa (2023). Nel caso della proprietà, il carico derivante dai costi d’esercizio e dagli interessi è nettamente inferiore (12,8%) e, tenendo conto dei costi opportunità, rimane vantaggioso per il parco esistente grazie ai rincari passati (19,2%). Diversa è la situazione per le famiglie in affitto a basso reddito: queste hanno dovuto affrontare un aumento dal 40,8% (2018) al 44,6% (2023), considerando soltanto i nuclei con più di 20'000 CHF di reddito equivalente per persona.

Un altro punto di vista sull’approvvigionamento abitativo è quello dei nuclei familiari in arretrato nei pagamenti, ossia quei nuclei per cui i costi dell’alloggio causano problemi finanziari acuti. Da ciò emerge che circa il 2,4% delle famiglie è in arretrato e non ha alcuna possibilità di migliorare la propria situazione finanziaria (2,8% tra le famiglie in affitto). Questo valore è diminuito dal 2018, ma è aumentato rispetto al 2022 – nel caso della proprietà, l’aumento dovuto ai tassi di interesse è ancora più marcato (da 1,3% a 1,7%).

Quota di nuclei familiari proprietari della propria abitazione

Quota dei costi d’affitto sul reddito lordo familiare

Nuclei familiari in arretrato o con situazione abitativa inadeguata

Quasi nessun ulteriore aumento dei costi per il parco esistente, ma un’attività edilizia persistentemente insufficiente

A causa delle diverse scadenze di finanziamento, l’aumento dei tassi di interesse incide solo gradualmente sui canoni di locazione e sui costi di utilizzo. Per questo motivo, gli effetti dell’aumento dei tassi si sono fatti sentire principalmente nel 2024 sia sugli affitti sia sui costi di utilizzo della proprietà. Tale tendenza terminerà nel 2025.

Il tasso di riferimento, che riflette i costi di finanziamento esterno dei proprietari, è sceso all’1,5% nel 2025, mentre le aspettative di inflazione erano pari all’1% circa all’inizio dell’anno. Di conseguenza, vi è scarso margine per un aumento degli affitti per gli immobili dati in locazione. Tuttavia, poiché i canoni per i nuovi contratti continueranno probabilmente a salire, si prevede comunque una moderata crescita dei canoni sull’intero parco. Diversa è la situazione per la proprietà, dove, a fronte di tassi in calo, diminuiscono anche i costi di utilizzo.

L’aumento previsto dei canoni di locazione per il 2025 è dovuto anche a una crescita molto contenuta del parco abitativo. Un raggio di speranza deriva dall’aumento delle concessioni edilizie nel 2024 e, in misura ancora maggiore, delle domande di costruzione, lasciando prevedere tassi di crescita più elevati a partire dal 2026. Per il 2025, tuttavia, non vi sono segnali di allentamento sul mercato abitativo. Anche a lungo termine, l’incremento del numero di abitazioni probabilmente non terrà il passo con la forte crescita del numero di nuclei familiari, se si considera l’attuale tendenza di densificazione nell’attività edilizia.

Possibile variazione dei costi abitativi con l’attuale scenario di tassi di interesse e inflazione su un anno

Crescita prevista del parco abitativo a confronto con i tassi di crescita più basso, medio e alto del numero di nuclei familiari

Scenari di crescita per le economie domestiche e il volume degli alloggi su periodi di cinque anni

Sommario

La situazione attuale sul mercato abitativo continua a destare preoccupazioni. L’allentamento temporaneo del 2024 è stato fuoco di paglia, con il prezzo da pagare rappresentato da netti aumenti dei canoni di locazione e delle spese di utilizzo nel settore della proprietà. Questa riduzione della domanda dovuta ai prezzi più elevati penalizza soprattutto le persone e le famiglie che desiderano cambiare la propria situazione abitativa. L’approvvigionamento complessivo rimane garantito, ma dal 2018 l’onere dei costi abitativi è aumentato sia per la locazione che per l’acquisto, rendendo la situazione piuttosto impegnativa per i redditi più bassi. Almeno, gli effetti dell’inversione dei tassi d’interesse sono ormai quasi completamente assorbiti. Per il 2025, nel parco esistente, è previsto solo un modesto aumento dei costi abitativi.

La situazione non cambierà rapidamente. Nel 2025 si prevede una crescita molto ridotta del parco abitativo, influenzata anche dal fatto che nelle aree urbane le nuove costruzioni sono spesso ricostruzioni sostitutive, senza effetti significativi in termini quantitativi. Tuttavia, l’aumento delle concessioni edilizie e delle domande fa prevedere, almeno dal 2026, un nuovo aumento dei tassi di crescita. Ciò non deve far dimenticare che, a medio termine, con il perdurare della crescita del numero di nuclei familiari, esiste un grande bisogno di interventi, poiché l’espansione della disponibilità abitativa dovrà avvenire sempre più all’interno delle aree già edificate. Non si può quindi presumere che la scarsità, come quella tra il 2014 e il 2016, possa essere superata rapidamente. Se oggi l’approvvigionamento abitativo risulta ancora soddisfacente, ciò è dovuto principalmente all’andamento dei prezzi delle abitazioni negli anni 2010 e al conseguente calo dei costi di utilizzo nel settore della proprietà, nonché al contenuto aumento dei canoni di locazione nel parco esistente per effetto dell’andamento dei tassi d’interesse. L’approvvigionamento attuale si basa quindi sull’evoluzione straordinaria degli anni 2010.