RapportoMercato Approvvigionamento Prospettive Metodologia & fonti alla panoramica

Rilassamento costoso

Dopo un significativo aumento della scarsità nel periodo precedente (Q4/2022 – Q3/2023), il mercato immobiliare si è leggermente rilassato negli ultimi quattro trimestri. Tuttavia, questo rilassamento non è stato causato da un'espansione dell'offerta, ma da un aumento dei prezzi e dalla corrispondente riduzione della domanda.

Il rilassamento proviene dai segmenti di prezzo più alti, mentre la situazione rimane tesa nel segmento inferiore. L'inversione delle condizioni di mercato solitamente dominanti, osservata due anni fa, si è nuovamente dissolta.

A livello regionale, la scarsità nel altopiano riguarda principalmente l'Argovia e la Svizzera centrale, nonché alcune zone intorno a Zurigo e nella Svizzera orientale. Tuttavia, la situazione nelle regioni montane è preoccupante. Sia l'Oberland bernese, i Grigioni che l'Alto Vallese soffrono di una situazione di mercato tesa. Giura e Ticino, al contrario, sono ancora ben riforniti.

Scarsità nel mercato immobiliare (affitto e proprietà)

Suddivisione della scarsità sul mercato dell'alloggio

Scarsità sul mercato della locazione

Scarsità nel mercato delle locazioni colpisce i nuclei familiari con basso potere d'acquisto

Il mercato delle locazioni riflette quasi perfettamente il mercato globale. Complessivamente, il mercato appare equilibrato a causa degli aumenti dei canoni di affitto. Tuttavia, la situazione è tesa per i nuclei familiari della classe media inferiore e per quelli a basso reddito. Sia il segmento di prezzo medio-basso (alloggi accessibili per la classe media bassa), sia il segmento di prezzo basso (alloggi accessibili per nuclei al di sotto della classe media) mostrano un valore indicatore di +1, che corrisponde a un eccesso di domanda.

In passato (dal 2005), la scarsità nel mercato delle locazioni era spesso più pronunciata rispetto a quella del mercato della proprietà. Oggi la situazione è equilibrata. Le due forme di possesso sono quasi identiche.

Questa congruenza tra proprietà e affitto si riflette anche nella distribuzione regionale della scarsità. Come nel mercato globale, sono le aree intorno a Zurigo, la Svizzera orientale, l'Argovia, la Svizzera centrale e le regioni montane che presentano un eccesso di domanda. Anche in Ticino, il mercato delle locazioni intorno a Lugano è piuttosto teso.

Suddivisione della scarsità sul mercato della locazione

Aumento degli affitti lordi, pressione sull'accessibilità

A causa della scarsità degli ultimi due anni, è stato osservato un forte aumento degli affitti degli alloggi in affitto, senza che vi fosse un miglioramento significativo della qualità dell'offerta. L'aumento degli affitti ha permesso di avvicinare offerta e domanda, ma a scapito dell'accessibilità abitativa.

Confrontando la distribuzione del reddito di tutte le economie domestiche in affitto con gli affitti disponibili sul mercato e accessibili per tali classi di reddito, si nota che l'offerta nel segmento di prezzo basso è appena sufficiente per l'intera Svizzera. I grafici seguenti illustrano questo legame. Per i locatari a basso reddito, che rappresentano il 31% di tutte le economie domestiche in affitto (linea reddito), gli alloggi accessibili (tenendo conto delle dimensioni dell'appartamento) rappresentano solo il 27% degli alloggi in affitto disponibili (linea affitti). Sommando le economie domestiche a basso reddito e la classe media, emerge una chiara situazione di carenza.

Una situazione simile si presenta per la proprietà. Tenendo conto dei costi opportunità e ipotizzando una stagnazione dei prezzi, emerge che la proprietà offerta è inaccessibile per una grande parte delle economie domestiche. Le esigenze di capitale proprio per l'acquisto riducono ulteriormente la libertà di scelta delle economie domestiche.

Evoluzione degli affitti (lordi) sul mercato

Economie domestiche per fascia di reddito e immobili in affitto per fascia di prezzo

Economie domestiche per classe di reddito e immobili in proprietà per classe di costo d'uso

Opzioni di trasloco limitate

La situazione tesa e persistente nel mercato immobiliare è dovuta a una crescita insufficiente degli alloggi da un po' di tempo, che non riesce a tenere il passo con la crescita delle economie domestiche.

Sebbene esista un patrimonio immobiliare secondario come riserva, la scarsità rende difficile la ricerca e quindi la liberazione di alloggi. Questo riduce le offerte visibili sul mercato. Queste ultime sono costituite da immobili vuoti, nuove costruzioni e alloggi liberati dalle economie domestiche in trasloco. Confrontando queste offerte con il numero di nuclei familiari in trasloco (dati precisi disponibili per il 2022), si nota che nel 2023 erano disponibili notevolmente meno offerte, una tendenza che continua nel 2024.

Le economie domestiche principalmente interessati sono quelli composti da una o due persone. Circa il 22% sono coppie con figli o nuclei familiari multipersonali, che hanno meno alternative rispetto ai nuclei familiari più piccoli. È notevole la diminuzione dei traslochi di persone sole, probabilmente a causa della situazione del mercato immobiliare.

Struttura delle economie domestiche in trasloco

Rapporto tra traslochi e offerta

Crescita delle economie domestiche rispetto alla crescita delle abitazioni

I costi abitativi aumentano senza causare gravi problemi di pagamento

Gli indicatori dell'approvvigionamento di tutte le economie domestiche mostrano un approvvigionamento sufficiente ma non abbondante. Il peso dei costi abitativi è aumentato e la libertà di scelta in termini di proprietà si è ridotta. Il tasso di proprietà è in diminuzione da diversi anni.

Il peso medio dei costi abitativi per le economie domestiche in affitto è passato dal 23% (2018) a circa il 25,4% (2022). Per la proprietà, il peso legato alle spese di gestione e agli interessi è notevolmente inferiore (12,8%) e, anche tenendo conto dei costi opportunità, rimane vantaggioso (19,8%) grazie agli aumenti dei prezzi passati. La situazione è diversa per i nuclei familiari in affitto a basso reddito: questi devono affrontare un aumento dal 40,8% (2018) al 44,8% (2022), considerando solo le economie domestiche con un reddito equivalente superiore a 20'000 CHF per persona.

Un'altra prospettiva sull'approvvigionamento abitativo è offerta dall'esame delle economie domestiche in ritardo di pagamento, ovvero le economie domestiche i cui costi abitativi causano gravi problemi finanziari. Si nota che circa il 2,1% delle economie domestiche è in ritardo nei pagamenti e non ha alcuna possibilità di migliorare la propria situazione finanziaria (2,6% per i nuclei familiari in affitto). Questo dato è in diminuzione dal 2017.

Quota delle economie domestiche proprietarie di un'abitazione

Quota dei costi dell'affitto sul reddito lordo delle economie domestiche

Economie domestiche con arretrati di pagamento o situazione abitativa inadeguata

Attività edilizia insufficiente, ma impatto attenuato dell'aumento dei tassi d'interesse

A causa dei diversi tempi di finanziamento, gli aumenti dei tassi d'interesse si riflettono solo gradualmente sugli affitti e sui costi d'uso. Pertanto, nel 2023 non si sono ancora osservati significativi sovraccarichi, ma questo potrebbe già cambiare nel 2024. Tuttavia, questi aggiustamenti avvengono gradualmente e possono essere assorbiti dalle economie domestiche e dall'economia nel corso del tempo. L'aumento degli affitti fino al terzo trimestre del 2024 è più forte di quanto previsto, ma ci si aspetta un rallentamento nell'ultimo trimestre.

La situazione dell'attività edilizia e della crescita del parco abitativo appare decisamente più problematica. L'attività edilizia per i prossimi due anni è già ampiamente determinata e chiaramente insufficiente rispetto ai tassi di crescita delle economie domestiche osservati negli ultimi sei anni. Pertanto, per tutto il 2024 non si prevede alcun miglioramento della situazione dell'approvvigionamento, nonostante una diminuzione dell'indicatore di scarsità.

Anche a lungo termine, l'aumento dell'offerta abitativa probabilmente non terrà il passo con la forte crescita delle economie domestiche, a meno che le pratiche attuali di densificazione nelle attività edilizie non cambino.

Possibile variazione dei costi abitativi con lo scenario attuale dei tassi di interesse e dell'inflazione su 1 anno

Crescita prevista dello parco immobiliare rispetto al tasso di crescita delle economie domestiche più basso, medio e alto

Scenari di crescita per le economie domestiche e il volume degli alloggi su periodi di cinque anni

Sommario

La situazione attuale del mercato immobiliare continua a destare preoccupazioni. Sebbene la situazione si sia leggermente rilassata rispetto all'anno precedente, questo rilassamento è stato accompagnato da forti aumenti degli affitti e dei costi d'uso per la proprietà. Questa riduzione della domanda dovuta all'aumento dei prezzi colpisce le economie domestiche in transizione, che rappresentano circa il 22% dei nuclei in trasloco (economie domestiche, nuclei multipersonali). Tuttavia, l'approvvigionamento complessivo per tutte le economie domestiche rimane intatto, sebbene il peso dei costi abitativi sia aumentato dal 2018 sia per l'affitto che per l'acquisto, e la situazione sia difficile per i nuclei a basso reddito. Inoltre, l'aumento dei tassi d'interesse sta ora avendo un impatto graduale sui costi abitativi. Tuttavia, può essere assorbito gradualmente grazie ai diversi tempi di finanziamento, e non sono previsti ulteriori scossoni per il momento.

L'attenzione deve essere posta sulla rapidità con cui le situazioni di mercato possono cambiare. Questo dimostra quanto lentamente l'offerta possa reagire ai cambiamenti dei tassi di crescita delle economie domestiche. Da un lato, ciò è dovuto al fatto che l'attività edilizia dei prossimi due anni è già ampiamente determinata, e dall'altro a vari fattori che influenzano negativamente l'espansione dell'offerta nel medio termine. Tra questi fattori ci sono incentivi regolatori legati alle ricostruzioni, nonché la mancanza di riserve prontamente disponibili nelle aree edificate. Considerando le diverse velocità di cambiamento della domanda rispetto all'offerta, la questione delle capacità di riserva già costruite nel mercato immobiliare rimane aperta.

Rilassamento costoso

Dopo un significativo aumento della scarsità nel periodo precedente (Q4/2022 – Q3/2023), il mercato immobiliare si è leggermente rilassato negli ultimi quattro trimestri. Tuttavia, questo rilassamento non è stato causato da un'espansione dell'offerta, ma da un aumento dei prezzi e dalla corrispondente riduzione della domanda.

Il rilassamento proviene dai segmenti di prezzo più alti, mentre la situazione rimane tesa nel segmento inferiore. L'inversione delle condizioni di mercato solitamente dominanti, osservata due anni fa, si è nuovamente dissolta.

A livello regionale, la scarsità nel altopiano riguarda principalmente l'Argovia e la Svizzera centrale, nonché alcune zone intorno a Zurigo e nella Svizzera orientale. Tuttavia, la situazione nelle regioni montane è preoccupante. Sia l'Oberland bernese, i Grigioni che l'Alto Vallese soffrono di una situazione di mercato tesa. Giura e Ticino, al contrario, sono ancora ben riforniti.

Scarsità nel mercato immobiliare (affitto e proprietà)

Suddivisione della scarsità sul mercato dell'alloggio

Scarsità sul mercato della locazione

Scarsità nel mercato delle locazioni colpisce i nuclei familiari con basso potere d'acquisto

Il mercato delle locazioni riflette quasi perfettamente il mercato globale. Complessivamente, il mercato appare equilibrato a causa degli aumenti dei canoni di affitto. Tuttavia, la situazione è tesa per i nuclei familiari della classe media inferiore e per quelli a basso reddito. Sia il segmento di prezzo medio-basso (alloggi accessibili per la classe media bassa), sia il segmento di prezzo basso (alloggi accessibili per nuclei al di sotto della classe media) mostrano un valore indicatore di +1, che corrisponde a un eccesso di domanda.

In passato (dal 2005), la scarsità nel mercato delle locazioni era spesso più pronunciata rispetto a quella del mercato della proprietà. Oggi la situazione è equilibrata. Le due forme di possesso sono quasi identiche.

Questa congruenza tra proprietà e affitto si riflette anche nella distribuzione regionale della scarsità. Come nel mercato globale, sono le aree intorno a Zurigo, la Svizzera orientale, l'Argovia, la Svizzera centrale e le regioni montane che presentano un eccesso di domanda. Anche in Ticino, il mercato delle locazioni intorno a Lugano è piuttosto teso.

Suddivisione della scarsità sul mercato della locazione

Aumento degli affitti lordi, pressione sull'accessibilità

A causa della scarsità degli ultimi due anni, è stato osservato un forte aumento degli affitti degli alloggi in affitto, senza che vi fosse un miglioramento significativo della qualità dell'offerta. L'aumento degli affitti ha permesso di avvicinare offerta e domanda, ma a scapito dell'accessibilità abitativa.

Confrontando la distribuzione del reddito di tutte le economie domestiche in affitto con gli affitti disponibili sul mercato e accessibili per tali classi di reddito, si nota che l'offerta nel segmento di prezzo basso è appena sufficiente per l'intera Svizzera. I grafici seguenti illustrano questo legame. Per i locatari a basso reddito, che rappresentano il 31% di tutte le economie domestiche in affitto (linea reddito), gli alloggi accessibili (tenendo conto delle dimensioni dell'appartamento) rappresentano solo il 27% degli alloggi in affitto disponibili (linea affitti). Sommando le economie domestiche a basso reddito e la classe media, emerge una chiara situazione di carenza.

Una situazione simile si presenta per la proprietà. Tenendo conto dei costi opportunità e ipotizzando una stagnazione dei prezzi, emerge che la proprietà offerta è inaccessibile per una grande parte delle economie domestiche. Le esigenze di capitale proprio per l'acquisto riducono ulteriormente la libertà di scelta delle economie domestiche.

Evoluzione degli affitti (lordi) sul mercato

Economie domestiche per fascia di reddito e immobili in affitto per fascia di prezzo

Economie domestiche per classe di reddito e immobili in proprietà per classe di costo d'uso

Opzioni di trasloco limitate

La situazione tesa e persistente nel mercato immobiliare è dovuta a una crescita insufficiente degli alloggi da un po' di tempo, che non riesce a tenere il passo con la crescita delle economie domestiche.

Sebbene esista un patrimonio immobiliare secondario come riserva, la scarsità rende difficile la ricerca e quindi la liberazione di alloggi. Questo riduce le offerte visibili sul mercato. Queste ultime sono costituite da immobili vuoti, nuove costruzioni e alloggi liberati dalle economie domestiche in trasloco. Confrontando queste offerte con il numero di nuclei familiari in trasloco (dati precisi disponibili per il 2022), si nota che nel 2023 erano disponibili notevolmente meno offerte, una tendenza che continua nel 2024.

Le economie domestiche principalmente interessati sono quelli composti da una o due persone. Circa il 22% sono coppie con figli o nuclei familiari multipersonali, che hanno meno alternative rispetto ai nuclei familiari più piccoli. È notevole la diminuzione dei traslochi di persone sole, probabilmente a causa della situazione del mercato immobiliare.

Struttura delle economie domestiche in trasloco

Rapporto tra traslochi e offerta

Crescita delle economie domestiche rispetto alla crescita delle abitazioni

I costi abitativi aumentano senza causare gravi problemi di pagamento

Gli indicatori dell'approvvigionamento di tutte le economie domestiche mostrano un approvvigionamento sufficiente ma non abbondante. Il peso dei costi abitativi è aumentato e la libertà di scelta in termini di proprietà si è ridotta. Il tasso di proprietà è in diminuzione da diversi anni.

Il peso medio dei costi abitativi per le economie domestiche in affitto è passato dal 23% (2018) a circa il 25,4% (2022). Per la proprietà, il peso legato alle spese di gestione e agli interessi è notevolmente inferiore (12,8%) e, anche tenendo conto dei costi opportunità, rimane vantaggioso (19,8%) grazie agli aumenti dei prezzi passati. La situazione è diversa per i nuclei familiari in affitto a basso reddito: questi devono affrontare un aumento dal 40,8% (2018) al 44,8% (2022), considerando solo le economie domestiche con un reddito equivalente superiore a 20'000 CHF per persona.

Un'altra prospettiva sull'approvvigionamento abitativo è offerta dall'esame delle economie domestiche in ritardo di pagamento, ovvero le economie domestiche i cui costi abitativi causano gravi problemi finanziari. Si nota che circa il 2,1% delle economie domestiche è in ritardo nei pagamenti e non ha alcuna possibilità di migliorare la propria situazione finanziaria (2,6% per i nuclei familiari in affitto). Questo dato è in diminuzione dal 2017.

Quota delle economie domestiche proprietarie di un'abitazione

Quota dei costi dell'affitto sul reddito lordo delle economie domestiche

Economie domestiche con arretrati di pagamento o situazione abitativa inadeguata

Attività edilizia insufficiente, ma impatto attenuato dell'aumento dei tassi d'interesse

A causa dei diversi tempi di finanziamento, gli aumenti dei tassi d'interesse si riflettono solo gradualmente sugli affitti e sui costi d'uso. Pertanto, nel 2023 non si sono ancora osservati significativi sovraccarichi, ma questo potrebbe già cambiare nel 2024. Tuttavia, questi aggiustamenti avvengono gradualmente e possono essere assorbiti dalle economie domestiche e dall'economia nel corso del tempo. L'aumento degli affitti fino al terzo trimestre del 2024 è più forte di quanto previsto, ma ci si aspetta un rallentamento nell'ultimo trimestre.

La situazione dell'attività edilizia e della crescita del parco abitativo appare decisamente più problematica. L'attività edilizia per i prossimi due anni è già ampiamente determinata e chiaramente insufficiente rispetto ai tassi di crescita delle economie domestiche osservati negli ultimi sei anni. Pertanto, per tutto il 2024 non si prevede alcun miglioramento della situazione dell'approvvigionamento, nonostante una diminuzione dell'indicatore di scarsità.

Anche a lungo termine, l'aumento dell'offerta abitativa probabilmente non terrà il passo con la forte crescita delle economie domestiche, a meno che le pratiche attuali di densificazione nelle attività edilizie non cambino.

Possibile variazione dei costi abitativi con lo scenario attuale dei tassi di interesse e dell'inflazione su 1 anno

Crescita prevista dello parco immobiliare rispetto al tasso di crescita delle economie domestiche più basso, medio e alto

Scenari di crescita per le economie domestiche e il volume degli alloggi su periodi di cinque anni

Sommario

La situazione attuale del mercato immobiliare continua a destare preoccupazioni. Sebbene la situazione si sia leggermente rilassata rispetto all'anno precedente, questo rilassamento è stato accompagnato da forti aumenti degli affitti e dei costi d'uso per la proprietà. Questa riduzione della domanda dovuta all'aumento dei prezzi colpisce le economie domestiche in transizione, che rappresentano circa il 22% dei nuclei in trasloco (economie domestiche, nuclei multipersonali). Tuttavia, l'approvvigionamento complessivo per tutte le economie domestiche rimane intatto, sebbene il peso dei costi abitativi sia aumentato dal 2018 sia per l'affitto che per l'acquisto, e la situazione sia difficile per i nuclei a basso reddito. Inoltre, l'aumento dei tassi d'interesse sta ora avendo un impatto graduale sui costi abitativi. Tuttavia, può essere assorbito gradualmente grazie ai diversi tempi di finanziamento, e non sono previsti ulteriori scossoni per il momento.

L'attenzione deve essere posta sulla rapidità con cui le situazioni di mercato possono cambiare. Questo dimostra quanto lentamente l'offerta possa reagire ai cambiamenti dei tassi di crescita delle economie domestiche. Da un lato, ciò è dovuto al fatto che l'attività edilizia dei prossimi due anni è già ampiamente determinata, e dall'altro a vari fattori che influenzano negativamente l'espansione dell'offerta nel medio termine. Tra questi fattori ci sono incentivi regolatori legati alle ricostruzioni, nonché la mancanza di riserve prontamente disponibili nelle aree edificate. Considerando le diverse velocità di cambiamento della domanda rispetto all'offerta, la questione delle capacità di riserva già costruite nel mercato immobiliare rimane aperta.