RapportoMercato (Dettaglio)Approvvigionamento (Dettaglio)Prospettive (Dettaglio)Metodologia & fonti alla panoramica

Aumento della divergenza della situazione di mercato in base alla classe di potere d’acquisto

Dopo un marcato aumento della scarsità nel 2023, il mercato abitativo si è leggermente rilassato nel 2024. Ciò non è tuttavia dovuto a un’espansione dell’offerta, ma all’aumento dei prezzi e alla conseguente riduzione della domanda, nonché a una crescita demografica nettamente inferiore.

Il lieve allentamento ha origine dai segmenti di prezzo più alti, mentre la situazione nei segmenti inferiori si è deteriorata. Di conseguenza, si è accentuata la dicotomia dell'approvvigionamento tra la classe media superiore e le famiglie con reddito elevato rispetto alla classe media inferiore e le famiglie a basso reddito.

A livello regionale, la scarsità nell'Altopiano riguarda attualmente soprattutto l’Argovia e la Svizzera centrale, nonché alcune zone intorno a Zurigo e nella Svizzera orientale. Destano preoccupazione le aree montane: sia l’Oberland bernese sia i Grigioni soffrono di una situazione di mercato tesa. Rimangono invece ben servite il Giura e il Ticino.

Scarsità nel mercato abitativo (locazione e proprietà)

Distribuzione della scarsità nel mercato abitativo

Scarsità nel mercato delle locazioni

La scarsità nel mercato della locazione colpisce le famiglie a basso potere d’acquisto nelle aree urbane, così come i punti caldi nelle regioni di montagna

Il mercato della locazione rispecchia quasi fedelmente il mercato complessivo. A causa dell'aumento dei canoni di locazione, il mercato risulta complessivamente equilibrato. Tuttavia, la situazione è tesa per le famiglie della fascia media inferiore e per quelle a basso reddito. Sia il segmento di prezzo medio-basso (appartamenti accessibili per la fascia media inferiore) sia il segmento di prezzo basso (appartamenti accessibili per le famiglie al di sotto della fascia media) presentano un valore indicatore di +1, corrispondente a un eccesso di domanda.

Come nel mercato complessivo, sono le zone intorno a Zurigo, nella Svizzera orientale, l’Argovia, la Svizzera centrale e le regioni montane a presentare un eccesso di domanda. Persino in Ticino, il mercato degli affitti intorno a Lugano è piuttosto scarso.

La situazione è precaria per i cercatori di appartamenti appartenenti alle fasce di potere d’acquisto più basse nelle città di Ginevra, Zurigo e Zugo, dove la tensione è massima. Lo stesso vale per gran parte dei cercatori di alloggi nelle zone di Interlaken e Zweisimmen, così come a Coira e St. Moritz.

Distribuzione della scarsità nel mercato delle locazioni

I canoni lordi di locazione sono in aumento, l’accessibilità è sotto pressione

A causa della persistente scarsità degli ultimi tre anni, si osserva un forte aumento dei canoni di locazione per gli appartamenti da affittare, senza un corrispondente miglioramento qualitativo dell’offerta. Gli aumenti degli affitti contribuiscono ad avvicinare domanda e offerta, ma compromettono l’accessibilità economica dell’alloggio.

Confrontando la distribuzione del reddito di tutti i nuclei familiari in affitto con i canoni di locazione disponibili sul mercato, accessibili a ciascuna di queste fasce di reddito, emerge che, per la Svizzera nel suo complesso, l’offerta nella fascia di prezzo bassa è appena sufficiente. I grafici seguenti illustrano questo rapporto. Nel settore dell’affitto, le famiglie a basso reddito rappresentano il 31% di tutte le famiglie in affitto (riga Reddito). Gli appartamenti accessibili a questi nuclei (tenendo conto delle dimensioni dell’abitazione) corrispondono al 26% degli appartamenti proposti in affitto (riga Affitto). Tuttavia, sommando i nuclei con redditi bassi e quelli della fascia media, si rileva una netta carenza.

La situazione appare ancora più drammatica per quanto riguarda la proprietà abitativa. Considerando i costi opportunità dei mezzi propri vincolati e ipotizzando prezzi stabili, risulta che la proprietà disponibile sul mercato non è accessibile per gran parte dei nuclei familiari. Inoltre, i requisiti di capitale proprio necessari per l’acquisto riducono ulteriormente la libertà di scelta delle famiglie.

Evoluzione dei canoni lordi di locazione sul mercato

Nuclei familiari per fascia di reddito e appartamenti in affitto per fascia di canone

Nuclei familiari per fascia di reddito e abitazioni di proprietà per fascia di costo di utilizzo

Situazione leggermente migliorata per chi cambia abitazione

La situazione di scarsità sul mercato abitativo, che dura ormai da tempo, è dovuta a una crescita abitativa insufficiente che non riesce a tenere il passo con la crescita del numero di nuclei familiari, una tendenza che si conferma anche per il 2024 e il 2025.

È vero che, grazie alle abitazioni secondarie, esiste un “fondo di riserva”, ma la scarsità rende più difficile la ricerca di un alloggio e quindi anche la liberazione di abitazioni, riducendo così l’offerta visibile sul mercato. Quest’ultima è costituita da abitazioni sfitte, nuove costruzioni e alloggi liberati dalle famiglie che traslocano. Confrontando questa offerta con il numero di famiglie che cambiano casa, per il 2024 si può ipotizzare un leggero miglioramento rispetto all’anno precedente grazie all’aumento dell’offerta. Tuttavia, i livelli del 2020 e 2021 non saranno raggiunti.

Sono principalmente le famiglie composte da una sola persona e le coppie a esserne interessate. Circa il 22% sono però coppie con figli o famiglie pluripersonali, che hanno meno alternative rispetto ai nuclei più piccoli. Si nota anche un calo dei traslochi di persone singole nel 2023, con ogni probabilità riconducibile alla situazione del mercato abitativo.

Struttura delle famiglie in arrivo e di quelle che traslocano

Nuclei familiari in arrivo rispetto all'offerta

Crescita del numero di nuclei familiari a confronto con la crescita del parco abitativo

L’onere dei costi abitativi aumenta senza causare problemi di pagamento acuti

Gli indicatori relativi all’approvvigionamento di tutti i nuclei familiari indicano un livello sufficiente ma non certo abbondante. L’onere dei costi abitativi è aumentato e la libertà di scelta riguardo alla proprietà è diminuita. Il tasso di proprietà è in calo da diversi anni.

Il valore medio dell’onere dei costi abitativi per i nuclei in affitto è passato dal 23% (2018) a circa il 25,4% (2022). Nel caso della proprietà, il carico derivante dai costi d’esercizio e dagli interessi è nettamente inferiore (12,8%) e, tenendo conto dei costi opportunità, rimane vantaggioso per il parco esistente grazie ai rincari passati (19,8%). Diversa è la situazione per le famiglie in affitto a basso reddito: queste hanno dovuto affrontare un aumento dal 40,8% (2018) al 44,8% (2022), considerando soltanto i nuclei con più di 20'000 CHF di reddito equivalente per persona.

Un altro punto di vista sull’approvvigionamento abitativo è quello dei nuclei familiari in arretrato nei pagamenti, ossia quei nuclei per cui i costi dell’alloggio causano problemi finanziari acuti. Da ciò emerge che solo circa il 2,1% delle famiglie è in arretrato e non ha alcuna possibilità di migliorare la propria situazione finanziaria (2,6% tra le famiglie in affitto). Questo valore è diminuito dal 2017.

Quota di nuclei familiari proprietari della propria abitazione

Quota dei costi d’affitto sul reddito lordo familiare

Nuclei familiari in arretrato o con situazione abitativa inadeguata

Quasi nessun ulteriore aumento dei costi per il parco esistente, ma un’attività edilizia persistentemente insufficiente

A causa delle diverse scadenze di finanziamento, l’aumento dei tassi di interesse incide solo gradualmente sui canoni di locazione e sui costi di utilizzo. Per questo motivo, gli effetti dell’aumento dei tassi si sono fatti sentire principalmente nel 2024 sia sugli affitti sia sui costi di utilizzo della proprietà. Tale tendenza terminerà nel 2025.

Il tasso di riferimento, che riflette i costi di finanziamento esterno dei proprietari, dovrebbe scendere all’1,5% nel 2025, mentre le aspettative di inflazione si attestano intorno all’1%. Di conseguenza, vi è scarso margine per un aumento degli affitti per gli immobili dati in locazione. Tuttavia, poiché i canoni per i nuovi contratti di locazione continueranno probabilmente a salire, si prevede comunque una moderata crescita dei canoni sull’intero parco. Diversa è la situazione per la proprietà, dove, a fronte di tassi in calo, diminuiscono anche i costi di utilizzo.

L’aumento dei canoni di locazione previsto sul mercato per il 2025 è dovuto anche a una crescita molto contenuta del parco abitativo. Un raggio di speranza deriva dall’aumento dei permessi di costruzione nel 2024 e, in misura ancora maggiore, delle domande di costruzione, lasciando prevedere tassi di crescita più elevati a partire dal 2026. Per il 2025, tuttavia, non vi sono segnali di allentamento sul mercato abitativo. Anche a lungo termine, l’incremento del numero di abitazioni probabilmente non terrà il passo con la forte crescita del numero di nuclei familiari, se si considera l’attuale tendenza di densificazione nell’attività edilizia.

Possibile variazione dei costi abitativi con l’attuale scenario di tassi di interesse e inflazione su un anno

Crescita prevista del parco abitativo a confronto con i tassi di crescita più basso, medio e alto del numero di nuclei familiari

Scenari di crescita per le economie domestiche e il volume degli alloggi su periodi di cinque anni

Sommario

La situazione attuale sul mercato abitativo desta ancora preoccupazioni. È vero che la situazione si è leggermente allentata rispetto all’anno precedente, ma il prezzo da pagare sono notevoli aumenti dei canoni di locazione, nonché un incremento dei costi di utilizzo per la proprietà. Questa riduzione della domanda dovuta a prezzi più alti grava sui nuclei familiari più grandi in fase di cambiamento, che rappresentano circa il 22% delle famiglie in trasloco (famiglie, nuclei multipersonali). L’approvvigionamento complessivo di tutti i nuclei rimane comunque garantito, sebbene l’onere dei costi abitativi sia aumentato dal 2018 sia per l’affitto sia per l’acquisto, e per i redditi più bassi la situazione risulti piuttosto impegnativa. Almeno, gli effetti dell’inversione dei tassi di interesse sono ormai quasi del tutto assorbiti. Per il parco esistente, nel 2025 è previsto solo un moderato aumento dei costi abitativi.

La situazione non cambierà rapidamente. Nel 2025 è prevista una crescita molto ridotta del parco abitativo, ulteriormente influenzata dal fatto che, nelle aree urbane, le nuove costruzioni spesso rappresentano ricostruzioni sostitutive, senza un grande impatto quantitativo. Tuttavia, l’aumento dei permessi di costruzione e delle domande di costruzione consentirà, almeno dal 2026, di prevedere nuovamente tassi di crescita più elevati. Ciò non deve far dimenticare che, a medio termine, con il perdurare dell’aumento del numero di nuclei familiari, vi è una forte necessità di intervento, poiché l’espansione del numero di abitazioni deve avvenire sempre più all’interno delle aree già edificate. Un allentamento temporaneo, come quello osservato lo scorso anno, eventualmente favorito anche da una minore immigrazione, non deve distogliere l’attenzione dalle sfide a lungo termine.

Aumento della divergenza della situazione di mercato in base alla classe di potere d’acquisto

Dopo un marcato aumento della scarsità nel 2023, il mercato abitativo si è leggermente rilassato nel 2024. Ciò non è tuttavia dovuto a un’espansione dell’offerta, ma all’aumento dei prezzi e alla conseguente riduzione della domanda, nonché a una crescita demografica nettamente inferiore.

Il lieve allentamento ha origine dai segmenti di prezzo più alti, mentre la situazione nei segmenti inferiori si è deteriorata. Di conseguenza, si è accentuata la dicotomia dell'approvvigionamento tra la classe media superiore e le famiglie con reddito elevato rispetto alla classe media inferiore e le famiglie a basso reddito.

A livello regionale, la scarsità nell'Altopiano riguarda attualmente soprattutto l’Argovia e la Svizzera centrale, nonché alcune zone intorno a Zurigo e nella Svizzera orientale. Destano preoccupazione le aree montane: sia l’Oberland bernese sia i Grigioni soffrono di una situazione di mercato tesa. Rimangono invece ben servite il Giura e il Ticino.

Scarsità nel mercato abitativo (locazione e proprietà)

Distribuzione della scarsità nel mercato abitativo

Scarsità nel mercato delle locazioni

La scarsità nel mercato della locazione colpisce le famiglie a basso potere d’acquisto nelle aree urbane, così come i punti caldi nelle regioni di montagna

Il mercato della locazione rispecchia quasi fedelmente il mercato complessivo. A causa dell'aumento dei canoni di locazione, il mercato risulta complessivamente equilibrato. Tuttavia, la situazione è tesa per le famiglie della fascia media inferiore e per quelle a basso reddito. Sia il segmento di prezzo medio-basso (appartamenti accessibili per la fascia media inferiore) sia il segmento di prezzo basso (appartamenti accessibili per le famiglie al di sotto della fascia media) presentano un valore indicatore di +1, corrispondente a un eccesso di domanda.

Come nel mercato complessivo, sono le zone intorno a Zurigo, nella Svizzera orientale, l’Argovia, la Svizzera centrale e le regioni montane a presentare un eccesso di domanda. Persino in Ticino, il mercato degli affitti intorno a Lugano è piuttosto scarso.

La situazione è precaria per i cercatori di appartamenti appartenenti alle fasce di potere d’acquisto più basse nelle città di Ginevra, Zurigo e Zugo, dove la tensione è massima. Lo stesso vale per gran parte dei cercatori di alloggi nelle zone di Interlaken e Zweisimmen, così come a Coira e St. Moritz.

Distribuzione della scarsità nel mercato delle locazioni

I canoni lordi di locazione sono in aumento, l’accessibilità è sotto pressione

A causa della persistente scarsità degli ultimi tre anni, si osserva un forte aumento dei canoni di locazione per gli appartamenti da affittare, senza un corrispondente miglioramento qualitativo dell’offerta. Gli aumenti degli affitti contribuiscono ad avvicinare domanda e offerta, ma compromettono l’accessibilità economica dell’alloggio.

Confrontando la distribuzione del reddito di tutti i nuclei familiari in affitto con i canoni di locazione disponibili sul mercato, accessibili a ciascuna di queste fasce di reddito, emerge che, per la Svizzera nel suo complesso, l’offerta nella fascia di prezzo bassa è appena sufficiente. I grafici seguenti illustrano questo rapporto. Nel settore dell’affitto, le famiglie a basso reddito rappresentano il 31% di tutte le famiglie in affitto (riga Reddito). Gli appartamenti accessibili a questi nuclei (tenendo conto delle dimensioni dell’abitazione) corrispondono al 26% degli appartamenti proposti in affitto (riga Affitto). Tuttavia, sommando i nuclei con redditi bassi e quelli della fascia media, si rileva una netta carenza.

La situazione appare ancora più drammatica per quanto riguarda la proprietà abitativa. Considerando i costi opportunità dei mezzi propri vincolati e ipotizzando prezzi stabili, risulta che la proprietà disponibile sul mercato non è accessibile per gran parte dei nuclei familiari. Inoltre, i requisiti di capitale proprio necessari per l’acquisto riducono ulteriormente la libertà di scelta delle famiglie.

Evoluzione dei canoni lordi di locazione sul mercato

Nuclei familiari per fascia di reddito e appartamenti in affitto per fascia di canone

Nuclei familiari per fascia di reddito e abitazioni di proprietà per fascia di costo di utilizzo

Situazione leggermente migliorata per chi cambia abitazione

La situazione di scarsità sul mercato abitativo, che dura ormai da tempo, è dovuta a una crescita abitativa insufficiente che non riesce a tenere il passo con la crescita del numero di nuclei familiari, una tendenza che si conferma anche per il 2024 e il 2025.

È vero che, grazie alle abitazioni secondarie, esiste un “fondo di riserva”, ma la scarsità rende più difficile la ricerca di un alloggio e quindi anche la liberazione di abitazioni, riducendo così l’offerta visibile sul mercato. Quest’ultima è costituita da abitazioni sfitte, nuove costruzioni e alloggi liberati dalle famiglie che traslocano. Confrontando questa offerta con il numero di famiglie che cambiano casa, per il 2024 si può ipotizzare un leggero miglioramento rispetto all’anno precedente grazie all’aumento dell’offerta. Tuttavia, i livelli del 2020 e 2021 non saranno raggiunti.

Sono principalmente le famiglie composte da una sola persona e le coppie a esserne interessate. Circa il 22% sono però coppie con figli o famiglie pluripersonali, che hanno meno alternative rispetto ai nuclei più piccoli. Si nota anche un calo dei traslochi di persone singole nel 2023, con ogni probabilità riconducibile alla situazione del mercato abitativo.

Struttura delle famiglie in arrivo e di quelle che traslocano

Nuclei familiari in arrivo rispetto all'offerta

Crescita del numero di nuclei familiari a confronto con la crescita del parco abitativo

L’onere dei costi abitativi aumenta senza causare problemi di pagamento acuti

Gli indicatori relativi all’approvvigionamento di tutti i nuclei familiari indicano un livello sufficiente ma non certo abbondante. L’onere dei costi abitativi è aumentato e la libertà di scelta riguardo alla proprietà è diminuita. Il tasso di proprietà è in calo da diversi anni.

Il valore medio dell’onere dei costi abitativi per i nuclei in affitto è passato dal 23% (2018) a circa il 25,4% (2022). Nel caso della proprietà, il carico derivante dai costi d’esercizio e dagli interessi è nettamente inferiore (12,8%) e, tenendo conto dei costi opportunità, rimane vantaggioso per il parco esistente grazie ai rincari passati (19,8%). Diversa è la situazione per le famiglie in affitto a basso reddito: queste hanno dovuto affrontare un aumento dal 40,8% (2018) al 44,8% (2022), considerando soltanto i nuclei con più di 20'000 CHF di reddito equivalente per persona.

Un altro punto di vista sull’approvvigionamento abitativo è quello dei nuclei familiari in arretrato nei pagamenti, ossia quei nuclei per cui i costi dell’alloggio causano problemi finanziari acuti. Da ciò emerge che solo circa il 2,1% delle famiglie è in arretrato e non ha alcuna possibilità di migliorare la propria situazione finanziaria (2,6% tra le famiglie in affitto). Questo valore è diminuito dal 2017.

Quota di nuclei familiari proprietari della propria abitazione

Quota dei costi d’affitto sul reddito lordo familiare

Nuclei familiari in arretrato o con situazione abitativa inadeguata

Quasi nessun ulteriore aumento dei costi per il parco esistente, ma un’attività edilizia persistentemente insufficiente

A causa delle diverse scadenze di finanziamento, l’aumento dei tassi di interesse incide solo gradualmente sui canoni di locazione e sui costi di utilizzo. Per questo motivo, gli effetti dell’aumento dei tassi si sono fatti sentire principalmente nel 2024 sia sugli affitti sia sui costi di utilizzo della proprietà. Tale tendenza terminerà nel 2025.

Il tasso di riferimento, che riflette i costi di finanziamento esterno dei proprietari, dovrebbe scendere all’1,5% nel 2025, mentre le aspettative di inflazione si attestano intorno all’1%. Di conseguenza, vi è scarso margine per un aumento degli affitti per gli immobili dati in locazione. Tuttavia, poiché i canoni per i nuovi contratti di locazione continueranno probabilmente a salire, si prevede comunque una moderata crescita dei canoni sull’intero parco. Diversa è la situazione per la proprietà, dove, a fronte di tassi in calo, diminuiscono anche i costi di utilizzo.

L’aumento dei canoni di locazione previsto sul mercato per il 2025 è dovuto anche a una crescita molto contenuta del parco abitativo. Un raggio di speranza deriva dall’aumento dei permessi di costruzione nel 2024 e, in misura ancora maggiore, delle domande di costruzione, lasciando prevedere tassi di crescita più elevati a partire dal 2026. Per il 2025, tuttavia, non vi sono segnali di allentamento sul mercato abitativo. Anche a lungo termine, l’incremento del numero di abitazioni probabilmente non terrà il passo con la forte crescita del numero di nuclei familiari, se si considera l’attuale tendenza di densificazione nell’attività edilizia.

Possibile variazione dei costi abitativi con l’attuale scenario di tassi di interesse e inflazione su un anno

Crescita prevista del parco abitativo a confronto con i tassi di crescita più basso, medio e alto del numero di nuclei familiari

Scenari di crescita per le economie domestiche e il volume degli alloggi su periodi di cinque anni

Sommario

La situazione attuale sul mercato abitativo desta ancora preoccupazioni. È vero che la situazione si è leggermente allentata rispetto all’anno precedente, ma il prezzo da pagare sono notevoli aumenti dei canoni di locazione, nonché un incremento dei costi di utilizzo per la proprietà. Questa riduzione della domanda dovuta a prezzi più alti grava sui nuclei familiari più grandi in fase di cambiamento, che rappresentano circa il 22% delle famiglie in trasloco (famiglie, nuclei multipersonali). L’approvvigionamento complessivo di tutti i nuclei rimane comunque garantito, sebbene l’onere dei costi abitativi sia aumentato dal 2018 sia per l’affitto sia per l’acquisto, e per i redditi più bassi la situazione risulti piuttosto impegnativa. Almeno, gli effetti dell’inversione dei tassi di interesse sono ormai quasi del tutto assorbiti. Per il parco esistente, nel 2025 è previsto solo un moderato aumento dei costi abitativi.

La situazione non cambierà rapidamente. Nel 2025 è prevista una crescita molto ridotta del parco abitativo, ulteriormente influenzata dal fatto che, nelle aree urbane, le nuove costruzioni spesso rappresentano ricostruzioni sostitutive, senza un grande impatto quantitativo. Tuttavia, l’aumento dei permessi di costruzione e delle domande di costruzione consentirà, almeno dal 2026, di prevedere nuovamente tassi di crescita più elevati. Ciò non deve far dimenticare che, a medio termine, con il perdurare dell’aumento del numero di nuclei familiari, vi è una forte necessità di intervento, poiché l’espansione del numero di abitazioni deve avvenire sempre più all’interno delle aree già edificate. Un allentamento temporaneo, come quello osservato lo scorso anno, eventualmente favorito anche da una minore immigrazione, non deve distogliere l’attenzione dalle sfide a lungo termine.