L’indicatore di scarsità è basato sulla deviazione tra la durata d’inserzione degli annunci online rispetto alla durata d’inserzione in condizioni di perfetto equilibrio. Si ha una situazione di equilibrio quando sia gli affitti sia i prezzi rimangono stabili. Gli immobili e le situazioni di mercato sono classificati in base a

• locazione o proprietà
• categoria di prezzi (basso, medio-basso, medio-alto, elevato)
• bacino d’impiego
• periodo

Per ciascuna di queste combinazioni le deviazioni positive medie sono classificate in cinque gruppi, da «-5» (forte eccesso d’offerta) a «0» (equilibrio). Analogamente, le deviazioni negative medie vanno da «5» (forte eccesso di domanda) a «0» (equilibrio).

I valori degli indicatori delle singole categorie (p. es. abitazioni in locazione, segmento a basso prezzo, regione di Bulle, 2022) sono ponderati con il numero di offerte di alloggi del segmento corrispondente e poi estrapolati. Questa ponderazione è stata scelta perché la situazione deve essere presentata per le economie domestiche in movimento, non per l'intera popolazione.

Per determinare questi segmenti, le economie domestiche vengono innanzitutto raggruppate in quattro classi di reddito (reddito basso, classe media inferiore, classe media superiore, reddito alto). Viene quindi determinato il 90° percentile degli affitti pagati dalle economie domestiche (l'affitto più alto pagato dal 90% delle economie domestiche in una determinata fascia di reddito). La base dei dati è la Statistics on Income and Living Conditions (SILC). Ad esempio, nel 2021 questo affitto per i redditi bassi era di 1126 franchi svizzeri per un appartamento con una camera da letto. Gli appartamenti o le case vengono quindi assegnati al prossimo “affitto massimo” per classe di reddito in base ai loro affitti o ai costi d'uso. Si tiene conto delle dimensioni delle economie domestiche e degli appartamenti. Si presume che un'abitazione adeguata sia costituita da un numero di stanze corrispondente al numero di persone che compongono l'economia domestica +1. La classificazione delle classi di reddito è la seguente:

• a basso reddito (inferiore al 70 % del reddito mediano equivalente)
• ceto medio-basso (70 % – 100 % del reddito mediano equivalente)
• ceto medio-alto (100 % – 150 % del reddito mediano equivalente)
• a elevato reddito (oltre il 150 % del reddito mediano equivalente)

Equivalente significa che il reddito è standardizzato in base alle dimensioni delle economie domestiche. Alla prima persona viene attribuito un peso di 1, a ogni altra persona di età superiore ai 14 anni 0,5, a ogni altro figlio 0,3. Il reddito viene quindi diviso per la somma dei pesi.

Fonti:

Meta-Sys AG, AdScan; UST: Statistics on Income and Living Conditions (SILC)

Gli affitti e i prezzi di mercato vengono rilevati in base ai dati sull’offerta. I dati dell'indice nazionale dei prezzi al consumo sono utilizzati anche per stimare gli affitti del parco immobiliare. L'andamento dei prezzi viene corretto utilizzando l'indice dei prezzi degli immobili dell'Ufficio federale di statistica. L’attenzione si concentra sull’evoluzione degli affitti e dei prezzi degli immobili immessi sul mercato, per cui viene effettuata una correzione quantitativa soltanto per numero di stanze. Per il confronto è stato aggiunto un indice edonico corretto per qualità.

Fonti:

Meta-Sys AG, AdScan; UST: Indice nazionale dei prezzi al consumo (singoli dati per la componente dell’affitto); UST: Indice dei prezzi degli immobili

Per stimare gli introiti regionali, i redditi da lavoro, da pensione e da capitale sono calcolati per tipo di economia domestica (single, coppie con figli, ecc.) e regione (grado di urbanizzazione e grandi agglomerati) in base. A seconda delle dimensioni delle loro abitazioni è possibile assegnare a questi introiti dei costi abitativi (affitti, costi d’uso), il che consente poi di determinare l’onere dei costi d’affitto e l’onere dei costi di proprietà. Gli costi d’uso dei proprietari consistono in costi di funzionamento e manutenzione, gli interessi ipotecari e costi di opportunità per il capitale investito.

Fonti:

UST: Statistiche sugli edifici e sulle abitazioni; UST: Rilevazione sulle forze di lavoro in Svizzera (RIFOS); UST: Statistics on Income and Living Conditions (SILC)

È necessario stimare la struttura delle economie domestiche in entrata. A tal fine si utilizza la Rilevazione sulle forze di lavoro in Svizzera. L'afflusso di persone (non di economie domestiche), invece, è noto, così come la loro origine (comune in Svizzera o all'estero).

Fonti:

UST: Statistiche sugli edifici e sulle abitazioni; UST: Rilevazione sulle forze di lavoro in Svizzera (RIFOS)

Le informazioni aggiornate sulla crescita delle economie domestiche sono disponibili con un anno di ritardo. La crescita del parco immobiliare è stata ricavata direttamente dal Registro federale degli edifici e delle abitazioni (REA).

Fonti:

UST: Statpop;

UST: Registro degli edifici e delle abitazioni (REA)

Limiti d’affitto della CSIAS

Per determinare la percentuale delle abitazioni che rientrano nei limiti CSIAS (Conferenza svizzera delle istituzioni dell’azione sociale) sono stati rilevati a titolo di riferimento per le rispettive (grandi) regioni i limiti delle città di Zurigo, Ginevra, Berna, Basilea, Lucerna, Losanna, San Gallo e Lugano. Per i restanti Comuni i limiti sono stati assegnati in base al livello del capoluogo e ai diversi livelli d’affitto nei Comuni.

Fonti:

Limiti d’affitto dell’assistenza sociale nelle città di Zurigo, Ginevra, Berna, Basilea, Lucerna, Losanna, San Gallo e Lugano.

Abitazioni di utilità pubblica

Il numero di abitazioni di utilità pubblica viene rilevato annualmente dall’UFAB.

Fonti:

UFAB: Abitazioni dei committenti di abitazioni di utilità pubblica

Queste informazioni provengono dalla rilevazione strutturale o dalla statistica degli edifici e delle abitazioni dell’UST. Il tasso dei proprietari di un’abitazione viene attualmente stimato per l’anno precedente con l’aiuto della Rilevazione sulle forze di lavoro in Svizzera (RIFOS).

Fonti:

UST: Rilevazione strutturale; UST: Statistiche sugli edifici e sulle abitazioni; UST: Rilevazione sulle forze di lavoro in Svizzera (RIFOS)

L’entropia misura il grado di diversità in una determinata regione. Un valore pari a 0 significa che non c’è diversità (una sola nazionalità). In presenza di 10 gruppi di nazionalità, ciascuno con una quota del 10%, il valore è 1. Più un gruppo è dominante, più il valore è piccolo. Viene mostrata l’entropia relativa dei bacini d’impiego rispetto alla media nazionale. I valori superiori a 1 indicano una maggiore diversità rispetto alla media, quelli inferiori una diversità minore.

Fonti:

UST: Statpop

Sono definite «inadeguata» le situazioni abitative in cui le economie domestiche sono in arretrato con i pagamenti (e dove quindi gli oneri abitativi contribuiscono ad aggravare la situazione) e non hanno alcuna possibilità di ripiego (trasloco in un’abitazione più piccola ed economica o aumento del grado occupazionale). Viene considerata quella che è la probabilità, per i singoli gruppi socioeconomici, di ritrovarsi in una situazione del genere.

Fonti:

UST: Statistics on Income and Living Conditions (SILC)

La valutazione dello sviluppo a breve termine è basato sull’attività edilizia prevista secondo le domande di costruzione presentate e i permessi rilasciati (calibrata con il REA per quanto riguarda il numero di abitazioni effettivamente costruite) nonché sulla fascia di crescita delle economie domestiche negli ultimi anni.

Fonti:

DocuMedia Svizzera; UST: Registro degli edifici e delle abitazioni (REA); UST: Statpop

Il «Consensus Forecast» del Centro di ricerca economica del PFZ su inflazione e tassi d’interesse viene applicato agli attuali interessi a carico dei proprietari o al tasso ipotecario di riferimento e quindi alle basi che determinano l’affitto.

Fonti:

Centro di ricerche congiunturali del PFZ: Consensus Forecast

Per stimare le prospettive a lungo termine, la crescita potenziale del parco immobiliare viene determinata in base alle zone edificabili disponibili, agli attuali tassi di densificazione e l’età del parco immobiliare e poi paragonata ai diversi scenari demografici dell’UST.

Fonti:

UST: Scenari demografici; Ufficio federale dello sviluppo territoriale: Statistica delle zone edificabili