Der Knappheitsindikator basiert auf der Messung der Abweichung der Insertionsdauern von online Inseraten von der Insertionsdauer im Marktgleichgewicht. Als Gleichgewicht gilt dabei eine Situation stabiler Mieten und Preise. Die Objekte und Marktsituationen werden kategorisiert nach

• Eigentum oder Miete
• Preissegment (tiefes, unteres mittleres, oberes mittleres, hohes)
• Arbeitsmarktregion
• Periode

Für jede dieser Kombinationen werden die mittleren positiven Abweichungen in fünf Gruppen von “-5” (starkes Überangebot) bis “0” (Gleichgewicht) eingeteilt. Ebenso werden die mittleren negativen Abweichungen von “5” (starker Nachfrageüberhang) bis “0” (Gleichgewicht) eingeteilt.

Die Indikatorwerte der einzelnen Kategorien (bspw. Mietwohnungen, tiefes Preissegment, Region Bulle, 2022) werden mit der Zahl der Wohnungsangebote des entsprechenden Segments gewichtet und hochgerechnet. Diese Gewichtung wurde gewählt, da die Situation für die umziehenden Haushalte dargestellt werden soll, nicht für den Gesamtbestand.

Für die Ermittlung der Preissegmente werden zuerst die Haushalte in vier Einkommensklassen gruppiert (tiefe Einkommen, unterer Mittelstand, oberer Mittelstand, hohe Einkommen). Danach wird das 90. Perzentil der von diesen Haushalten bezahlten Miete ermittelt (i.e. die höchste Miete, welche von 90% der Haushalte in einer Einkommensklasse bezahlt wird). Datenbasis sind die “Statistics on Income and Living Conditions” (SILC). Beispielsweise lag diese Miete 2021 für tiefe Einkommen bei 1126 CHF für eine 1-Zimmer-Wohnung. Die Wohnungen oder Häuser werden dann gemäss ihren Mieten oder Nutzungskosten der nächst höheren “Höchstmiete” pro Einkommensklasse zugeordnet. Haushalts- und Wohnungsgrössen werden dabei berücksichtigt. Als geeignete Wohnung wird dabei eine Zimmerzahl angenommen, die der Anzahl Personen im Haushalt +1 entspricht. Die Klassierung der Einkommensklassen ist wie folgt:

• einkommensschwach (unter 70% des äquivalenten Medianeinkommens)
• unterer Mittelstand (70% - 100% des äquivalenten Medianeinkommens)
• oberer Mittelstand (100% - 150% des äquivalenten Medianeinkommens)
• einkommensstark (über 150% des äquivalenten Medianeinkommens)

Äquivalent bedeutet, dass die Einkommen nach Haushaltsgrösse normiert werden. Die erste Person erhält das Gewicht 1, jede weitere Person über 14 Jahre 0.5, jedes weitere Kind 0.3. Das Haushaltseinkommen wird dann durch die Summe der Gewichte geteilt.

Datenquellen:

Meta-Sys AG, AdScan; Bundesamt für Statistik: Statistics on Income and Living Conditions (SILC)

Die Mieten und Preise am Markt werden anhand von Angebotsdaten ermittelt. Für die Abschätzung der Mieten im Bestand werden zusätzlich Daten des Landesindex der Konsumentenpreise verwendet. Die Entwicklung der Preise wird mit dem Immobilienpreisindex des Bundesamtes für Statistik angepasst. Der Fokus liegt auf der Entwicklung der Mieten und Preise dessen, was auf dem Markt verfügbar ist, deshalb wird nur für die Zimmerzahl eine Qualitätsbereinigung vorgenommen. Zum Vergleich wird ein qualitätsbereinigter hedonischer Index beigefügt.

Datenquellen:

Meta-Sys AG, AdScan; Bundesamt für Statistik: Landesindex der Konsumentenpreise (Mietkomponente Einzeldaten); Bundesamt für Statistik: Immobilienpreisindex (IMPI)

Für die Schätzung der regionalen Einkommen werden die Arbeitseinkommen, die Renteneinkommen und die Vermögenseinkommen je nach Haushaltstyp (Einpersonenhaushalt, Familienhaushalt usw.) und Region (Urbanisierungsgrad und Grossregion) geschätzt. Über die Wohnungsgrösse der Haushalte können diesen Einkommen auch Wohnkosten (Mieten, Nutzungskosten) zugeordnet werden, wodurch dann die Mietkostenbelastung und die Nutzungskostenbelastung ermittelt werden können. Nutzungskosten setzen sich aus Betriebs- und Unterhaltskosten, Zinszahlungen und Opportunitätskosten für das investierte Kapital zusammen.

Datenquellen:

Bundesamt für Statistik: Gebäude- und Wohnungsstatistik; Bundesamt für Statistik: Schweizerische Arbeitskräfteerhebung (SAKE); Bundesamt für Statistik: Statistics on Income and Living Conditions (SILC)

Die Struktur der zugezogenen Haushalte muss geschätzt werden. Dies geschieht mittels der Schweizerischen Arbeitskräfteerhebung. Der Zuzug an Personen (nicht Haushalten) hingegen ist bekannt, ebenso wie ihre Herkunft (Gemeinde in der Schweiz oder Ausland).

Datenquellen:

Bundesamt für Statistik: Gebäude- und Wohnungsstatistik; Bundesamt für Statistik: Schweizerische Arbeitskräfteerhebung (SAKE)

Informationen zum Haushaltswachstum liegen mit einem Jahr Verzögerung vor. Das Wachstum des Wohnungsbestandes entstammt direkt dem Gebäude- und Wohnungsregister.

Datenquellen:

Bundesamt für Statistik: Statpop

Bundesamt für Statistik: Gebäude- und Wohnungsregister (GWR)

SKOS Limiten

Zur Ermittlung des Anteils an Objekten innerhalb der SKOS Limiten werden die Limiten der Städte Genf, Lausanne, Bern, Basel, Luzern, Lugano, Zürich und St. Gallen als Referenz für die jeweiligen (Gross)regionen erhoben. Für die restlichen Gemeinden werden die Limiten anhand des Niveaus der “Haupt”stadt und der unterschiedlichen Mietniveaus in den Gemeinden imputiert.

Datenquellen:

Mietlimiten der öffentlichen Sozialhilfe der Städte Zürich, Genf, Bern, Basel, Luzern, Lausanne, St. Gallen und Lugano

Gemeinnütziger Wohnraum

Die Anzahl gemeinnütziger Wohnungen wird jährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen erhoben oder fortgeschrieben.

Datenquellen:

BWO: Wohnungen gemeinnütziger Wohnbauträger

Diese Angaben entstammen der Strukturerhebung oder der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Bundesamtes für Statistik. Die Wohneigentumsquote wird am aktuellen Rand für das Vorjahr mit der Schweizerischen Arbeitskräfteerhebung geschätzt.

Datenquellen:

Bundesamt für Statistik: Strukturerhebung; Bundesamt für Statistik: Gebäude- und Wohnungsstatistik; Bundesamt für Statistik: Schweizerische Arbeitskräfteerhebung (SAKE)

Die Entropie misst den Grad der Diversität in einem Gebiet. Bei einem Wert von 0 gibt es gar keine Diversität (nur 1 Nationalität). Bei 10 Nationalitätengruppen mit jeweils 10% Anteil liegt der Wert bei 1. Je dominierender eine Nationalitätengruppe, desto kleiner wird der Wert. Gezeigt wird die relative Entropie der betrachteten Region im Verhältnis zum gesamtschweizerischen Mittel. Über 1 ist diverser als das Mittel, unter 1 weniger divers.

Datenquelle:

Bundesamt für Statistik: Statpop

Es werden Wohnsituationen betrachtet, bei denen der Haushalt bei seinen finanziellen Verpflichtungen einen Zahlungsverzug aufweist oder seine Wohnung mangelhaft ist. Dabei wird auch betrachtet, ob Handlungsoptionen bestehen (kleinere Wohnung, höheres Arbeitspensum). Betrachtet wird, welche sozioökonomischen Merkmale eine höhere oder tiefere Wahrscheinlichkeit haben, in einer solchen Situation zu leben.

Datenquelle:

Bundesamt für Statistik: Statistics on Income and Living Conditions (SILC)

Die Einschätzung der kurzfristigen Entwicklung basiert auf der antizipierten Bautätigkeit anhand von Baugesuchen und -bewilligungen (bezüglich der effektiv realisierten Wohnungszahl kalibriert mit dem GWR) sowie der Bandbreite des Haushaltswachstums der letzten Jahre.

Datenquellen:

DocuMedia Schweiz; Bundesamt für Statistik: Gebäude- und Wohnungsregister (GWR); Bundesamt für Statistik: Statpop

Der “Consensus Forecast” der Konjunkturforschungsstelle der ETH zu Inflation und Zinsen wird auf die aktuellen Verzinsungen bei den Nutzungskosten oder den Referenzzinssatz und damit auf die Mietzinsbasen angewendet.

Datenquellen:

Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich (KOF): Consensus Forecast

Für die langfristigen Perspektiven wird das potenzielle Wachstum des Wohnungsvolumens anhand der verfügbaren Bauzonen, aktueller Verdichtungsraten sowie dem Alter des Gebäudebestandes ermittelt und mit der Bandbreite der Haushaltsszenarien des Bundesamtes für Statistik verglichen.

Datenquellen:

Bundesamt für Statistik: Bevölkerungsszenarien; Bundesamt für Raumentwicklung: Bauzonenstatistik